案例：1998年5月，北京 房地产信息有限公司（下称甲方）与王女士（下称乙方）就购买 花园公寓21栋2号房屋（下称该房屋）事宜签订了《荣誉居民房产安置合同书》（下称购房合同）及补充协议。购房合同约定：乙方购买甲方销售的房屋，房价款人民币20万元；甲方应于1998年5月10日前将房屋交付乙方。补充协议约定：甲方保证乙方自签订购房合同之日起两年内为乙方办理北京市产权。如逾期不能办理，乙方有权退房。购房合同及补充协议签订当日，王女士向该公司支付房价款人民币20万元，后又支付装修款人民币3．1万元、煤气入户费2150元，并办理了入住手续。由于甲方没有兑现购房合同，签订后两年内办妥产权证的承诺，2000年6月，王女士决定委托律师代为办理退房手续。

　　律师点评：本案当事人双方争议的关键在于双方签订的购房合同的效力及其处理问题的方法。有效合同与无效合同在我国现行合同法中的处理原则是不同的。因此，有必要在谈如何处理本案前确定一下甲乙双方所签订合同的效力。

　　我国现行法律规定，房地产的开发、建设与销售只能由具有房地产开发经营资质的房地产开发企业（俗称开发商）经过法定的审批程序、获得法定的批准文件后方可进行。在本案中，首先，甲方为房地产信息有限公司，不具备房地产开发、建设与销售资格，亦未取得任何具有合法资质的房地产开发企业的授权。因此，甲乙双方签订的购房合同因甲方不具备主体资格而成为无效合同。其次，甲方在销售该房屋时，因未交纳土地出让金而没有取得《国有土地使用证》，更不具备商品房销售许可证。因此，甲方在没有履行法定审批手续的情况下销售该房屋是违法行为，双方签订的购房合同自然因甲方销售行为的违法而不具备法律效力。

　　另外，在本案中我们注意到：甲乙双方签订的购房合同名称为《荣誉居民房产安置合同书》，此种做法对购房人往往产生一定的诱惑力，在非法项目中也带有一定的普遍性。但购房人应当注意的是：按照我国目前房地产管理的有关规定，决定房地产项目是否合法的最重要文件---商品房销售许可证是由北京市国土资源和房屋管理局统一颁发的，其他任何部门无权发放，包括区县、乡级政府。因此，购房人在审查开发商资质的时候需要最终坚持索要的就是《商品房销售许可证》。不具备该证件，即使有地方政府的其他类型的文件也不能替代，更不能作为合法销售的依据。

　　本案所涉及的项目同其它非法项目一样，政府有关部门要求开发商补齐有关手续并交纳罚款后可以合法销售。在其补齐合法手续前签订的销售合同仍为无效合同，自始至终不发生法律效力。由于买卖双方签订的购房合同属无效合同，该无效合同的有关条款，包括补充协议的有关条款均为无效。因此，购房人没有必要一定等到补充契约约定的两年时限到达后再向开发商主张权利。若购房人希望退房，可以在诉讼时效期间内的任何时间要求甲方退房。