本次由长江物业策划部对北京市西部地区住宅类物业的管理收费情况，进行了一次较为具体的市场调研，涉及到宣武区西部、丰台区北部、海淀区南部等近城区项目。以西二环沿线及其以西的在销项目为主，被列入调研范围的项目共30个，售价在5000元／平方米至9000 元／平方米之间。 

　　西区住宅 

　　以上项目当中售价在5000元至6000元／平方米的项目4个；售价6000元至7000元／平方米的项目9个；售价7000元至8000元／平方米的项目9个；售价8000元／平方米以上的项目8个，其中物业管理收费最低的是“依莲轩”，收费为1．80元／月／平方米；收费最高的是“华澳公寓”，收费为5．50元／月／平方米。 

　　众所周知，物业管理收费标准应该是随着物业项目整体定位的提高而逐步提升的。综合上述数据我们发现，西区住宅类物业管理费定价的两大共性特点。 

　　物业管理费定价 

　　存在着区域性局限 

　　由于越来越多的客户在购楼初期，就将可参考项目的物业管理服务水准和物业管理收费标准，作为确定选择目标的基准条件之一，所以迫使发展商在项目进入市场初期就要面对周边的竞争性物业带来的价格干扰，甚至连物业管理收费高低也成为了项目间争夺客户的主要说服依据。所以同区域内建筑面积、市场定位和配套设施不存在太大差异的项目，物业管理收费相差无几。 

　　如广安门大街沿线的“红莲晴园”、“广华轩”、“凌云居”、“椿树园”、“西华经典”等项目，物业管理收费最多不过相差0．5元／月／平方米。 

　　地区性物业管理 

　　呈明显收费差异 

　　以长安街为分水岭，西北部地区和西南部地区的住宅类物业项目销售价格存在着很大差距，基本上西北三环地区价格等同于西南二环地区的价格。同时，南部地区的住宅项目物业管理费用更趋于实际，而北部地区的住宅项目物业管理收费更多地体现出管理质量。如“中海雅园”、“紫竹花园”、“人济山庄”、“华澳公寓”，虽然收费标准从2．8元／月／平方米至 5．5元／月／平方米不等，但各项目均存在着依据不同的市场定位、不同的硬件配套设施的物业管理特点。 

　　调研显示，长安街以南地区住宅类物业的物业管理收费较低，13个被调研项目的平均价为6930元／平方米，平均物业管理收费为2．27元／月／平方米；长安街以北地区住宅类物业的物业管理收费相对略高，17个被调研的项目的平均价为7630元／平方米，平均物业管理收费为2．95元／月／平方米。整体表现出由北向南、由二环向三环外随销售价格的逐步降低而降低物业管理收费的明显趋势。 

　　目前，由于被调研项目中期房项目还占多数，所以很难就各项目已执行和尚未实现的物业管理服务及管理水平做出客观评判，但是已不难看出物业管理水平和物业管理收费标准，在现阶段有章可依的买方市场上是存在一定竞争的。物业管理服务毕竟涉及到了一个物业品牌的延续，作为发展商必须要考虑物业管理商的收费与服务水准的平衡问题，而越来越多的客户将会更重视物业管理公司的服务质量。毕竟在商品房消费群体中，以实际居住为目的消费者永远是大多数。 

　　《中国地产市场》 张磊