编辑同志： 

　　我家有祖产平房二间，建筑面积36平方米，在文革期间被挤占，因种种原因，在落实私房政策时，该房屋的占用人与我家签订了租赁合同，后该承租人去世，房屋继续由承租人之亲属使用。因他家单位无法解决其住房问题，所以该房至今未退。现面临拆迁，不知我该如何维护自己权益？ 

　　读者 小王 

　　小王朋友： 

　　按照《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条之规定：“拆除出租住宅房屋，应当实行产权调换，原租赁关系继续保持，因拆迁引起变动原租赁合同条款的，应当做相应修改。”这是国务院颁发的关于出租住宅房屋拆迁的具体规定。也就是说，拆迁出租住宅房屋，应当以产权调换的形式进行拆迁补偿，拆迁人将原房屋拆除，将新房屋补偿给产权人，产权人应当将该补偿的房屋继续出租给承租人使用，但应当修改原租赁合同条款。 

　　北京市人民政府根据《城市房屋拆迁管理条例》之规定制定并颁发了《北京市城市房屋拆迁管理办法》，根据该办法第二十七条之规定，拆迁人拆除被拆迁人所有并出租给他人使用的房屋的补偿方式有两种：其一是以货币补偿，其二是以房屋补偿。根据该办法第二十八条和第二十九条之规定：以货币补偿的，产权人应当取得的补偿金额＝房屋的原建筑面积×重置价格×成新率，如果产权人将该房屋以国家租金标准出租给他人使用的，产权人还可以得到区位补偿费用；如果房屋的产权人与使用权人是一致的，产权人还可以得到使用权补偿，使用权补偿费用＝房屋建筑面积×拆迁补偿价格，如果房屋是非成套住宅房屋的，应当将非成套住宅房屋换算成成套住宅房屋。 

　　以房屋补偿的，按照该办法的第三十四条之规定，拆迁人和被拆迁人应当将所得的补偿款与补偿房屋的商品房价格结算差价。 

　　兹以某先生家拆迁的实际情况举例说明： 

　　例如某先生家一带被批准拆迁，房管局公布的拆迁补偿价格为每平方米4000元，被拆除房屋的重置价格为每平方米700元，该房屋为6成新，房管局公布规定的拆迁补偿用房的商品房价格为每平方米4800元，房管局规定的区位补偿价格为拆迁补偿价格的20％，那么拆迁某先生家的房屋的补偿情况为： 

　　某先生家作为产权人得到的产权补偿款＝36平方米×700元／平方米×0．6＝15120元； 

　　因某先生家房屋为出租住宅房屋，则某先生还应当取得区位补偿款，区位补偿款＝36平方米×4000元／平方米×20％＝28800元。 

　　因该房屋为出租住宅房屋，则使用权补偿给承租人，承租人所得补偿款＝36平方米×1．7 ×4000元／平方米＝244800元。 

　　如果某先生同意以货币补偿，则某先生实际取得的补偿款为43920元，承租人取得的补偿款为244800元。 

　　如果某先生要求以房屋补偿，则应当以上述补偿款总和及288720元购买房屋，按照房管局公布的商品房价格，可以购置建筑面积为60平方米左右的房屋一套。 

　　需要说明的是购买的房屋产权归产权人所有，仍然由承租人继续居住使用，但双方应当修改租赁合同，在承租人有条件腾房的情况下，该房屋承租人应当腾退给产权人。 

　　因此，某先生可以按照自己的实际情况，决定是采取房屋补偿，还是货币补偿。 

　　北京明德法律事务所 

　　张翔