北京市现行的房地产市场销售模式最早引自香港，通常分为两个阶段：第一阶段是开发商或代理商推销阶段，在买家有购房意向时，双方即签署认购书，同时约定支付定金。因买家原因届时未签正式契约的，开发商没收定金。更有开发商不但没收定金，而且据认购书没收买家已付房价款；第二阶段是签正式契约阶段，买卖双方签署正式契约，办理预售预购登记。

　　由于上述模式似乎已经约定俗成，基本上所有的开发商均采用这样的模式，因此很少有人深究这样一个问题：认购书有效吗？买家签署认购书后未签正式契约的，开发商能据认购书约定没收定金和房价款吗？对此业内人士有两种看法:

　　一种认为认购书不是具有法律约束力的合同。因为认购书中仅对房号、面积、价款等几个基本条款作出约定，而缺乏房地产买卖合同成立所必需的面积误差、价款支付方式、逾期支付违约责任、交房日期、逾期交房违约责任、房屋质量、装修标准、物业管理等等最基本的条款，因此，认购书只是一个意向性的文件，不构成合同，其约定不具备法律约束力。那么，开发商在正式契约签署前没收定金的行为也就缺乏相应的法律依据，凭认购书没收买家已付房价款就没有法律依据了。

　　另一种看法认为，认购书是具有法律约束力的合同。买家签署认购书后违约不签署正式契约的，开发商有权没收定金。其理由是：

　　认购书实际上只是买卖双方关于卖方在一段时间内为买方保留其所选定物业不售予他人、买方在该段时间内决定是否购买该物业的一种约定，如买方在该段时间内最终决定购买原定物业，买卖双方签署正式契约建立买卖关系。因此由于买卖双方对于上述约定的意思表示真实、自愿，认购书合法、有效。

　　在买方违反了约定，没有在约定期间内购买原选定物业时，开发商有权依认购书没收定金。

　　以上两种看法均属学术争论，至今尚未得出结论。但我们建议，买家如确实具备了购房意向时，最好直接与开发商签署正式的预售契约，以避免不必要的纠纷。