Ｑ：两年多以前，我看中了一套座落在某市郊区所属的一个镇上的商品房，这 套商品房是由当地一家房地产开发公司开发建设，房价确实很便宜。我在交清 了所有房价款后，当地镇政府给我颁发了房产证和该镇荣誉居民证，还对我 说，只要有了这两个证书就是享有了这套房子的产权。最近，因为生意上亏了 本，想拿这套房子作抵押，可当银行审查产权时，说我这套房子的产权证不合 格，不能用来抵押。我想请问您，我的房产证为什么无效？我该怎么办？
Ａ：按照我国的法律规定，镇一级的政府部门无权颁发房屋所有权证书，而荣誉居民证不过是郊区乡村组织售房的惯用促销作法，只能证明某人买的是农村房屋，绝不是城市商品房。你提出的这个问题实际上是个产权问题，可以说，产权问题是目前房地产市场上颇为严重的问题。
一般说来，房地产市场上流通的商品房，只要发展商具备开发、销售商品房的资格，该项目也是通过合法立项，并且经过相应程序的审批后开工，那么，买方取得正式的房屋所有权证应该是没有问题的。之所以会出现产权问题，关键在于发展商没有取得合法的土地使用权。
我国宪法规定，城市土地属国家所有，地土使用权可以依法转让，但发展商必须首先交纳土地出让金，以取得开发项目的土地使用权，只有购买这种项目的房屋才能获得产权。开发商是否依法取得土地使用权，要看其中否有土地管理部门颁发的土地使用证，上面应盖有当地人民政府的公章，并标明为有偿使用。
而发展商的开发、销售资格，要看它是否具备当地计划部门对该项目的立项批准文件、规划部门的规划许可证，建设管理部门的开工建设许可证、房管部门的销售许可证。如果以上所述诸证齐全，那么，购房者就不用担心该项目房屋的产权问题。从你的来信可以看出，你购买的那套房子显然不具备上述条件，现在的惟一办法只有通过法律程序来解决了。
附：政府要求及时发放已购公房产权证
建设部有关领导曾指出，产权关系明晰是开放市场的前提，房屋所有权证书是公民享有房屋合法产权的法律文件。近两年来售房单位和购房群众要求落实国务院规定，请求办理房屋产权证的呼声十分强烈。居民没有房产证书，开放住房交易市场就是＂白开空放＂，因此，必须迅速扭转房屋产权行政管理落后于房改进程的被动局面。各地行政管理机关要尽快确认已购公房居民的房屋权属，及时发放产权证件。
建设部有关领导强调，购房居民依法及时取得产权证书是公民的权利，是房地产行政管理机关的义务，务必给予足够的重视。在房地产交易和产权管理过程中，有些管理部门官僚作风严重，办事拖拉，手续繁琐，乱收费用，群众意见很大，行政争议以及投诉案例不断上升。这些现象应该引起警觉。房地产管理部门要贯彻有关政策，提高认识，把不该收的费用砍掉，把过高的费用降下来，提高工作效率，服务于民。
Ｑ：因工作地点的原因，我结婚买房时选择了某花园。1998年11月份 签定的认购书，并于1999年3月份将房款全部一次性付清（发展商说 3个月内付完算一次付款）。但因为发展商自身的原因，我至今未领到 房产证，多次催促发展商都说在办理中，日子一天一天过去，先生与 我逐渐焦急且害怕起来，夫妻也多次为此事而争吵。缓和矛盾的法宝 是早日取回房产证。请问您是否有办法令我们早日领到房产证？
Ａ：据市有 关规定，发展商在取得竣工验收证后，150天内应通知业主共同申请房 地产转移登记。发展商逾期不算太久，您首先弄清楚发展商究竟是由 于什么原因不能拿到房产证，是因为未缴清地价，还是因为尚未取得 竣工验收证书？从而可以有效督促其尽快补齐地价或资料办理房产证。 假如发展商不是有意拖欠，而确实是在努力办理的过程中，您不妨再 耐心等一等。
Ｑ：购房职工调整住房怎么办？
Ａ：购房职工按照单位规定调整住房，并购买新分配住房的，根据规定，办法如下： １、购房职工是１９９３年（含）以前按房改标准价优惠办法购买的公有住房，现按单位规定调整住房的，须先按原房计算改按成本价购房需补交的房价款，再按有关规定以届时成本价分别计算原房和调整后新房的房价款。
原房改按成本价补交房价款的计算公式为：补交房价款＝成本价×６％×（１＋调节因素之和）×（本套房建筑面积＋阳台面积×系数）×（１－已竣工年限×２％）。
２、购房职工是１９９４年（含）以后按标准价购房的，由原售房单位退其原付房价款，给予适当补偿，补偿的具体办法由售房单位规定；调房职工按届时成本价购买调整后的新房。
３、购房职工是１９９４年（含）以后按成本价购房的，按有关规定以届时成本价分别计算原房和调整后新居的房价款。 ４、原购房职工调整住房后，腾空的住房，新进住职工购买时，应按届时成本价售房规定购买。
我市１９９９年向职工出售公有住宅楼房的成本价执行期限延长至２０００年１２月３１日。住房折旧年限和未建立住房公积金的购房职工的工龄均计算到１９９９年，已建立住房公积金的职工购房的工龄折扣计算到建立住房公积金前。不计算提前付款折扣，取消现住房折扣。
房价计算公式为： 购房房价＝〖（成本价－标准价高限×年工龄折扣率×购房职工夫妇工龄和）×（１＋调节因素之和）×（本套楼房建筑面积＋阳台面积×系数）＋装修设备价〗×（１－已竣工年限×住房折旧率）。计价公式中标准价高限为成本价的９４％；年工龄折扣率０．９％；年住房折旧率为２％；未封闭阳台系数按成本价的５０％，封闭阳台按成本价的７０％计算。１９９９年我市东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山八个城近郊区新建楼房的成本价为每建筑平方米１４８５元。
各产权单位出售公有住宅楼房按房价计算公式计算后，实际售价低于每建筑平方米２１１元的（含阳台），均以２１１元计价。国务院机关事务管理局和中共中央直属机关管理局另有规定的从其规定。
Ｑ：如何计算住房公积金与工龄折扣？
Ａ：住房公积金是按照“个人存储，单位资助，统一管理，专项使用”的原则建立的一种长期住房储金。《北京市住房公积金制度实施办法》规定，从单位实施住房公积金制度之日起至离退休时止，职工个人与其所在单位，各依职工月工资总额的同一比例，按月交存住房公积金。职工个人每月交存额等于职工每月工资总额乘以个人交存率，单位每月交存额等于该职工每月工资总额乘以单位交存率，两笔资金全部存入个人账户，归职工个人所有。职工建立住房公积金后，职工工资中被扣除的部分，以单位资助的住房公积金方式给予一定补偿，购房时就不应再给予工龄折扣了。因此，房改售房规定中，只对购房职工没有建立住房公积金的工作年限给予工龄折扣。
1993年（含）以前我市房改出售公有住房的标准价，因为不包括单位资助给职工的住房公积金，只考虑职工的经济承受能力，也就是说职工应享有单位资助的住房公积金，已通过减收房价的办法补偿给购房职工了，所以北京市关于建立住房公积金的范围规定，按１９９３年（含）以前标准价优惠办法已购买了住房的职工，夫妇双方均不应建立住房公积金，不得再通过建立住房公积金得到单位的资助。如仍在职的职工要求建立住房公积金的，须补交房价款。具体补价公式为：成本价×６５％×０．６％（６５－购房以前夫妇工龄和）×（１＋调节系数之和）×（建筑面积＋阳台面积×系数）×（１－已竣工年限×１．５％）
1994年（含）以后我市房改出售公有住房的标准价，依据中低收入职工家庭经济承受能力（即负担价）和由职工单位资助的住房公积金贴现值的８０％（即抵交价）两部分之和测定的，也就是说１９９４年（含）以后房改出售公有住房的标准价中包括了购房职工夫妇双方单位资助的住房公积金，所以按１９９４年（含）以后标准价购房的职工及其配偶，在职期间，仍应建立住房公积金，继续得到单位的资助。
Ｑ：最近我到一朋友家去，发现她家复合地板块的边缝处有翘起现象，尤其是靠近墙角处更明显。我想问一问，这是什么原因造成的，有什么方法可以修补？
Ａ：地板发生翘起现象，是由于铺设木地板之前，没有把底下的地面找平。一些木地板是采用地板块相互连接的方式拼接而成，不与地面固定，这样拆装比较方便。木地板存在伸缩系数，因此要与墙壁保持一定距离，以免发生变形。在地面没有找平的情况下铺地板，脚踩在低处的地板块上，高处的地板块就会随之翘起，地板长期受力不均，就会高低不平，出现翘起的现象。
地板出现翘起后要尽快修补，如果有水从翘起的缝中进入，被地板吸收，等水分蒸发后，没有翘起的地板块也会发生变形。修补时应先把地面用水泥找平，把翘起变形的地板块取下，换上新的地板块重新铺装，这样地板就又会平整如新了。
Ｑ：我在一所高等院校任教，按照国家住房政策要求，我本人和所在单位按比例为我缴存了住房公积金。听说所缴存的住房公积金属于职工个人所有，职工在购买、建房、离退休等情形下，可以申请提取和使用住房公积金。请问，申请提取时应如何办理手续？
Ａ：根据《住房公积金管理条例》的规定，职工需要提取住房公积金账户内的存储余额的，应首先由所在单位予以核实，然后持相关的提取证明到住房公积金管理中心申请办理。该管理中心自受理申请3日内，根据提取和使用住房公积金的条件进行审批，作出准予提取或者不准提取的决定，并通知申请人；准予提取的，由受委托银行办理支付手续。
职工在申请时所应提交的提取证明材料，除包括身份证及复印件一份外，还应根据不同情形提交相应的证明材料。具体包括：
（一）购买自住房屋时需提取公积金的，应当提供购房契约（或合同）、购房发票（或收据、供楼银行存折）原件及复印件一份。翻建、大修住房的，提供房屋安全鉴定机构出具的《房屋安全鉴定书》或有关证明、房地产权证、购买建筑材料发票或收据原件及复印件一份。职工购买、建造、翻建、大修自住住房时，需要申请提取其配偶及同户的直系血亲的住房公积金的，由被支取本人按照规定程序，凭结婚证或户口簿及上述有关证明到公积金管理中心办理审批手续。
（二）偿还购房贷款本息的，提供购房契约（或合同）、购房发票（或收据、供楼银行存折）、借款合同原件及复印件一份，以及住房公积金分期提取登记表。
（三）交房租的，提供单位出具的家庭成员工资收入证明、户口簿、租赁合同原件及复印件一份，以及公积金分期提取登记表。
（四）离退休的，提供离退休证。
（五）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的，提供劳动部门或医院出具的证明文件。
（六）户口迁出所在市、县的，提供户口簿或派出所出具的户口准迁证明；出境定居的，提供户口簿、出国护照及签证。
（七）职工死亡或宣告死亡的，其继承人或受遗赠人申请提取的，需提供户口簿、合法继承身份证明或者遗赠书、裁判文书等。
（八）非该市户口职工与所在单位终止劳动关系的，申请提取时应提供终止劳动关系的证明。
Ｑ：买公房维修管理谁负责?
Ａ：住宅楼房售后维修管理服务内容：新建住宅楼房出售后，售房单位须按国家和北京市规定负责保修。旧住宅楼房出售前，售房单位应对房屋结构和装修设备进行检修，保证使用安全和正常使用。住宅楼房出售给个人后，售房单位应负责落实维修项目的施工单位，遇有急修工程，要保障及时抢修。应逐步推行社会化、专业化的维修管理模式，实行业主管委会与物业管理企业专业化管理相结合，按北京市居住小区物业管理的有关规定进行管理。条件不具备的，暂由售房单位负责。
住宅楼房的维修，管理收费：住宅楼房的维修、管理应本着“权利与义务相一致”的原则，确定维修管理的项目，费用标准应按照房屋维修管理部门规定的标准或本市关于居住小区物业管理收费标准确定。一般情况下，楼房单元户门内的自用部位和自用设备的维修费用，应由房管所专人负责承担，楼房的共用部位和共用设施设备的维修养护费用，应由相关房屋所有人共同负责承担。因此，公有住宅楼房出售时，要具体明确住宅的自用部位、自用设备和共用部位、共用设施设备。
住宅楼房的自用部位和自用设备：房屋的自用部位应包括户门、户窗、户内顶棚、户内内墙面、户内楼地面、户内非承重隔墙、隔扇、自用阳台（包括用户外楼屋顶平台）、栏杆、扶手以及户内其它装修。户内设备应包括户内电气线路、自来水分户表以内的管线及配件（包括分户表），卫生器具和相关的分支下水管道。
住宅楼房的共用部位和共用设施设备：共用部位是指全部承重结构部位（包括楼板、梁、柱、内外承重墙体、基础、屋顶等），外墙面、楼梯间、走廊通道、公用门厅、排气孔道、通气天井等。共用设施设备包括电气、自来水分户表以外的进楼水表以内的上水管线，下水干管、雨落管、邮政信箱、垃圾道、烟道、化粪池、共用照明、避雷设施、共用天线等。此外，上层房屋的居室、卫生间、厨房、过道、门厅、阳台等部位及下水管道、反水弯等向下层渗漏水的，应由上层房屋所有人员负责处理。房屋所有人装饰装修房屋、拆改维修设施设备或因使用不当，造成房屋共用部位、共用设施设备或毗连房屋住户损失的，由责任人负责修缮及赔偿损失。
建立住房共用部位、共用设施设备公共维修基金：为保障共用部位和共用设施设备正常维修保养，售房单位原则上应按照多层住宅不低于售房款20％，高层住宅不低于售房款30％提取公房售后维修基金。购房人须按市房改办规定交纳公共维修基金，公共维修基金按规定专户存入指定的资金管理机构专款专用。公共维修基金的利息，用于住房的共用部位和共用设施设备的维修费用。累计利息不足修缮费用的，不足部分由各相关房屋所有人按各自所有房屋建筑面积的比例分摊。公共维修基金数额应以其利息够维修费用为标准。北京市房改办规定1999年公共维修基金为每建筑平方米52元，可由购房人和售房单位各交纳50％，单位交纳部分从售房款中支付，公共维修基金在购房人购房时一次性交纳。房屋所有人转售住房或住房拆除更新时售房单位或公共维修基金的管理部门退还其交纳的公共维修基金本金，单位提取和交纳的基金仍属售房单位所有。转售住房的新购房人应按届时规定重新交纳公共维修基金。
其它注意事项：1、房屋所有人应合理使用共用部位和共用设施设备，保证走廊、楼梯、通道畅通，对楼房的承重结构和暖气、燃气、上下水、供电等设施设备不得私自拆改。如确需拆改或维修时，必须报经管房单位或有关设施设备的管理部门批准后方可施工。2、房屋所有人在修缮房时应主动争取相关邻里的配合。各相邻用户应本着有利住用、方便生活、互助互利、公平合理的原则，处理好房屋使用、修缮等方面的关系。3、售房单位应与购房人签订售后房屋使用公约，公约中应明确有关房屋使用、修缮、管理等方面必须共同遵守的行为守则。
Ｑ：购期房与购现房各有什么利弊?
Ａ：一般情况下，期房的价格较低，房型选择范围较大，但由于是先付款后交房，因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行。而购房合同的履行，不仅受开发商自身经营的影响，还受到许多客观因数的制约，即从签订购房合同至交房的这段时期内发生的不确定因素对购房人是否取得合同约定的结果会产生影响。目前，购期房的纠纷主要表现在：延期交房问题、房屋质量问题、权证问题、配套问题等。而现房的权属和品质已基本定型，纠纷较少，但一般价格较高，选择余地较小。
Ｑ：买房就害怕一不小心落入购房陷阱，像什么产权问题啦，到了交房期但却住不进去啦，还有房屋建筑质量有问题啦，等等。有朋友建议我请一位素质高的律师来帮忙办理购房手续，既保险又省事。但我感到为难的是，接触过的房地产公司已经为我指定了律师事务所，我只要掏几千元律师费就行了。我想问问您，这律师我自己请行不行？
Ａ：先要说明一下，房地产公司指定的律师和你自己聘请的律师是两码事。
由于房地产交易涉及许多复杂的法律、法规、政策，所以，房地产开发商一般要指定一家律师事务所来为房地产交易提供法律服务。若购房者自己不再聘请律师，他们就是购房者和开发商共同的律师，受双方委托办理非诉讼法律事务，向双方收取费用。倘若买方和卖方发生纠纷，不得已要通过诉讼来解决时（事实上这种事情并不少见），为了公正起见，该律师就不再做任何一方的代理人。
而购房者自己挑选或聘请的律师则不同，是请律师为自己一方提供法律服务。维护委托人的合法利益是律师的天职，为了保证房产交易的安全与成功，律师会去了解发展商的家底，比如发展商是否依法取得土地使用权、房屋是否能预期取得产权证等。在签订合同时，律师会利用自己的专业知识和经验，帮购房者签订一份滴水不漏的合同，避免卖方的坑骗行为。同时，律师还可以轻车熟路地为您办理妥当那些让人不胜其烦的各种购房手续。
虽然自己聘请律师有这么多好处，但也有许多人像你一样会犯嘀咕：若开发商已指定了律师，自己又请了一位律师，岂不是要花两笔律师费，这也不是小数目啊。事实上，正是在这一点许多购房者不明白，这样做并不见得会多付律师费，倒有可能节省一些。因为有了自己的律师参与到房产交易中去，发展商指定的律师就成为了卖方单方聘请的律师，购房者自然不用给卖方所聘律师交费了。明白了这个道理，相信所有打算购房的读者都会知道购房的第一步应该做什么了——聘请一位精通房地产业务的律师作为自己购房的律师。
Ｑ：购房者在什么情况下有权退房呢？
Ａ：根据我国现行法律的有关规定和法律的一般原则，购房者的退房权可以分为以下几种情况： 一、购房者与开发商签定的房屋销售合同无效，购房者有权退房。这主要是由于开发商开发的项目因未经有关部门同意是违法项目，或是开发商采取欺骗手段骗取购房者签订的购房合同。 二、购房者与开发商签订的购房合同显失公平，可以请求法院撤销，有权要求退房。开发商应返还购房者所缴付的楼款、定金及利息。 三、开发商从根本上违约，购房者有权解除合同。这主要是因为开发商逾期交房超过一定期限，仍未交付的，或是房屋质量有问题、产权证不能取得等等主要问题不能解决的。